不動産投資の意外な事実
対象不動産の確定不動産評価を行うにあたっては、まず、評価対象の土地、建物などを物的および権利的に確定することが必要です。
対象不動産の確定は、評価対象を明確に他の不動産と区分し特定することです。
それは、不動産鑑定士等が鑑定評価の依頼目的および条件に照応する対象不動産とその不動産の現実の利用状況と照合し確認するという実践行為を経て確定されます。
鑑定評価額は、その条件の内容により変わってきます。
評価基準・留意事項は条件設定について、依頼目的に応じて対象不動産の内容を確定することであり（対象確定条件）、付加された想定上の地域要因もしくは個別的要因を明確にするものとしています。
この条件は依頼者が依頼目的に応じて設定するものであり、不動産鑑定士等は直接に依頼内容の確認を行うことが必要です。
想定上の地域要因などの条件については、特に慎重に取り扱うことが要請されます。
非現実的な想定は、避けなければなりません。
一般に、地域要因についての想定上の条件は、計画および諸規制の変更、改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に限られます。
条件については実現性、合法性などの観点から検討し、妥当性を欠く場合は改定を求めることが適正な価格を求める要件となります。
対象確定条件－対象不動産の確定にあたって必要とされる鑑定評価の条件が、対象確定条件です。
対象確定条件は、対象不動産（依頼内容に応じて次の上川の条件で定められた不動産をいいます）の所在、範囲などの物的事項および所有権、賃借権などの対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件です。
不動産が土地のみの場合または土地、建物などの結合により構成されている場合において、その状態を所与として鑑定評価の対象とすること。
この条件は、対象不動産のあるがままの状態を前提として評価するケースです。
不動産が土地、建物などの結合で構成されている場合、その土地のみを建物などが存在しない独立のもの（更地）として鑑定評価すること。
この場合の鑑定評価を「独立鑑定評価」といいます。
地価公示法による標準地の公示価格を求める場合が、この条件に該当します。
不動産が土地、建物など結合で構成されている場合において、その状態のままその不動産の構成部分を対象として鑑定評価すること。
この場合の鑑定評価を「部分鑑定評価」といいます。
建付地や建物のみを対象とした鑑定評価が該当します。
不動産が併合または分割を前提として、併合後または分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とすること。
この場合の鑑定評価を「併合鑑定評価」または「分割鑑定評価」といいます。
このケースは、土地買収や売却に関連して多くみられます。
価格時点は、不動産の価格判定の基準日です。
価格形成要因は常に変動しており、不動産価格はその判定の基準とした日においてのみ妥当するものです。
そのため、基準日を確定する必要があります。
また、賃料はある期間を対象として鑑定評価を行いますが、賃料の価格時点は、賃料の算定期間の収益性を反映するものとしてその期首となります。
価格時点は、現在時点が一般的です。
現在時点は、いわゆる評価時点で取り扱われることが多いようです。
価格時点は、現在のみならず理論的には過去および将来の時点に定めることができます。
現在時点以外の場合、確認と資料の二点で問題があります。
評価基準・留意事項は、過去および将来の時点の鑑定評価について次の注意事項を規定しています。
過去時点の鑑定評価は、対象不動産の確認などが可能であり、かつ、鑑定評価に必要な要因資料および事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができます。
時の経過により対象不動産およびその近隣地域などが、価格時点から鑑定評価を行う時点までの間に変化している場合が考えられるからです。
将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析および最有効使用の判定などのすべてについて想定し、予測することになります。
収集する資料も鑑定評価を行う時点までに限られ、不確実にならざるを得ません。
したがって、原則として、将来時点の鑑定評価は行うべきではないと考えられます。
倒価格または賃料の種類の確定不動産鑑定士等による不動産の鑑定評価は、不動産の適正価格を求め、その適正な価格形成に資するものでなければならないとされています。
鑑定評価によって求める価格には、後記の種類があります。
価格の種類－不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格です。
鑑定評価の依頼目的および条件に応じて限定価格または特定価格を求めることができます。
この場合、依頼目的および条件に即してこれを適切に判断し明確にすべきであるとされています。
正常価格……正常価格は、市場性を有する不動産について合理的な市場で形成されるであろう市場価値を、適正に表示する価格をいいます。
この場合の合理的な市場は、市場統制などのない公開の市場で、需要者および供給者が売り急ぎ、買い進みなど特別の動機によらないで行動する市場です。
したがって、正常価格は、何人にも共通する客観的な価値であり、鑑定評価によって求める価格は、原則として正常価格とされています。
また、現実の鑑定評価においては、ほとんど正常価格を求めています。
Ｂ限定価格……限定価格は、市場性を有する不動産について不動産と取得する他の不動産との併合または不動産の一部を取得する際の分割などに基づき、合理的な市場で形成されるであろう市場価値を乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分のその市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいいます。
このように限定価格は、市場限定下における特定の当事者間において経済合理性が成立する価格です。
限定価格を求めることができる場合として、評価基準は次の内容を例示しています。
借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合……底地は使用収益の権利を借地権に吸収され、地代徴収権による価格しかありません。
その借地人に買い取られる場合、その宅地が完全所有権に復帰するため底地の市場価格より高い価格で買い取っても経済合理性が成立します。
隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合……隣接地の買収は、時価より高い価格で行われるといわれますが、買収者の主観的要素を捨象しても妥当な場合があります。
例えば、ここにＡ地とＢ地があり、単独の価格がＡ地コーＯＯ万円、Ｂ地一〇〇〇万円とします。
Ａ地の所有者がＢ地を買収してＣ地となった場合を考えます。
Ｃ地の適正価格が二七〇〇万円としますと、Ａ十Ｂ地の価格より五〇〇万円の増分価値が生じています。
これは、袋地状で単価の低いＡ地がＢ地を併合することで、長方形の画地となったことによります。
この場合、Ａ地の所有者がＢ地を買収する価格は、Ａ地の単独価格一〇〇〇万円を上回っても経済合理性がありその上限値は一五〇〇万円（一平方メートルあたり一五万円）となります。
経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合……乙剛記の逆の例で、Ｃ地が同一人に所有されている場合にＢ地を残してＡ地を分割して売却するとき、Ｃ地の単価を下回る価格がＡ地の適正価格として成立します。
Ｃ特定価格……特定価格は、不動産の性格により一般的に取引の対象とならない不動産または多目的および条件により、一般的な市場性を考慮することが適当でない不動産の経済価値を適正に表示する価格です。
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